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在美国买房为何该找个房产经纪人?
作者 : 孟洁如/魅力Houston网录入时间 : 2014-9-19字体 :

 

  洁如房产专  

孟洁如(Jenny Meng),2007年起在休斯顿安家落户,曾经作为一名博士后在德州医学中心工作。现在的她是一位母亲也是一名职业房地产经纪人,希望以科研的认真及专业精神为客户服务,而她做事的严谨、有条理及高效也给人留下了深刻印象。当初休斯敦热情的民风、较低的生活成本及丰富的华人社区生活吸引了她。和大多数从中国到美国求学和工作的第一代移民一样,她也经历过找工、定居、买房等过程。刚来休斯顿时的无助和茫然还历历在目,因此她希望以自己的经历与知识,帮助城市新移民在休斯敦找到合适的房产、安居乐业。

 



    
中美两国买卖房产有诸多不同之处,其中之一就是房产经纪人(代理人)。在美国买房子,一般情况下第一件事就是物色一位可靠的房地产经纪人了。与国内的售楼员相比,美国的房地产经纪人有以下几大特点:

一、美国的房地产经纪人十分专业,行业管理十分严格。不像中国国内那些通过简单上岗培训就能进行房地产中介的业务员,要想在美国进行房地产中介,必须要经过180小时的学习,并通过严格考试后方可获得所在州的房地产经纪人执照(Real Estate license),以后每年都要上课才能更新执照。行业管理以德州休斯顿为例,每一个房地产经纪人都必须注册在某家房地产经纪人公司之下,不仅要服从公司的管理,而且要遵守休斯顿经纪人协会(Houston Association of Realtor,HAR), 德州经纪人协会 (Texas Association of Realtor ,TAR) 以及国家经纪人协会 (National Association of Realtor, NAR)的各种法律法规。如果没有房地产经纪人执照,不允许从事任何的房地产业务,不允许回答任何与房地产有关的问题,更不可能带客户看房子。

二、 美国房地产中介的独家代理制度。在国内,一个房源可以交给多家中介公司,  谁卖出去谁得佣金;一个买主也可以找多个经纪人,  谁帮买主买到房子谁得佣金。而美国完全不同,无论买房还是卖房,经纪人都是独家代理,买主或卖主都要和自己的经纪人签订独家代理合同,只有合同期满或者中止以后,才可以找别的经纪人代理。

三、 美国的房地产经纪人年龄多在35岁以上,70%以上为已婚女性,很多人具有硕士博士文凭,多由其他行业如教师、工程师、科研人员甚至律师等,转行而来。与国内的大多是20岁出头的房地产经纪人不同,大多为中年女性的美国房地产经纪人,一般比较有耐心、爱心、认真负责、充分理解买房和卖房者的心情,尤其一些高学历的经纪人,思维缜密,做事有条理、讲究效率,能很好地指导和帮助买房和卖房者。

四、佣金的支付和国内不同。与国内由买方支付佣金的制度有极大不同,在美国买房子,佣金全部由卖方来支付的,买方不用支付任何佣金。一般是卖主支付房价的6%,其中3%付给卖方经纪人,3%付给买方经纪人。在美国买房子,有一位专业的经纪人为你找房、带你看房,向你介绍和解释合同条款的约定、购房程序、手续等, 并且协助贷款、验屋、产权过户等等,各个环节都能为你提供专业的建议与指导,自始至终为你争取最大的利益,而且你还不必为这些专业服务支付任何费用!

五、通过房地产经纪人可以买到更便宜的房子。在美国买房,无论你买新房还是二手房,买方经纪人一般只代理买方,与卖方没有任何关系,这与国内的情况也十分不同。在购房过程中,经纪人代表买方与卖方讨价还价,尽可能压低价格,为买方争取最大的利益。

尤其在买新房时,理论上讲,买主可以不通过经纪人,直接从建筑商手里买房。有些人以为自己讲价可以帮建筑商省下佣金,会更便宜,事实上正好相反。尽管还要支付买方经纪人的佣金,建筑商依然愿意接受经纪人的砍价,而非买主个人。这如同“批发”和“零售”的概念,经纪人可以拿到批发价,而买主自己只能拿到零售价。其实,这也是建筑商用以鼓励经纪人多带买主来买房子的策略,建筑商都希望与经纪人建立长期合作关系,而与买主个人则不可能。如果买主明白了这个道理,买新房时就一定要请经纪人帮忙,再不要自己送上门去挨宰了!

 

美国的房源展示系统

与国内还相当初级、零散和混乱的房源展示系统不同,美国的房源展示系统十分规范、统一和完整。

美国的房源展示系统称为Multiple Listing Services (MLS),它由地区的经纪人协会组成,覆盖一定的范围,在同一地区的MLS系统里的的经纪人,必须将自己代理出售的房子放到MLS系统,进行统一编号。不同地区会有不同的MLS系统,全美国有几百个MLS。大休斯顿地区使用的是休斯顿经纪人协会(HAR), 提供的MLS,这个系统不仅向经纪人开放,也向公众开放,购房者自己就可以通过查询城市名、邮政编码、街道名、小区名等找到正在出售的房子,并可以看到照片和说明。但是,对于公众 1). 想要进到房子里看,就必须有经纪人带领;2). 经纪人作为会员,还可以接触到公众无法接触到的庞大的数据库系统。

www.har.com上展示了大休斯顿地区所有由经纪人代理的房源,编号是统一的。经纪人把自己待售的房源放到 HAR上时也有很多具体的规定,比如照片的大小、规格以及数量,房子信息的填写,状态更新的时间,甚至房子状况描述的措词都有具体规定 ,这样公众看到的就是一个照片清晰、信息完整、描述准确、并且实时更新 的房源展示系统,其权威性、可信性和统一性是毋庸置疑的。

 

若欲了解休斯顿更多的购房信息,请直接联络孟洁如(Jenny Meng):
手机:832-474-9186
微信:jennymeng11

微博:美国休斯顿房产Jenny
Email: mengrealty@hotmail.com