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美国买房新手必读
作者 : 孟洁如/魅力Houston网录入时间 : 2014-9-24字体 :

  洁如房产专  

孟洁如(Jenny Meng),2007年起在休斯顿安家落户,曾经作为一名博士后在德州医学中心工作。现在的她是一位母亲也是一名职业房地产经纪人,希望以科研的认真及专业精神为客户服务,而她做事的严谨、有条理及高效也给人留下了深刻印象。当初休斯敦热情的民风、较低的生活成本及丰富的华人社区生活吸引了她。和大多数从中国到美国求学和工作的第一代移民一样,她也经历过找工、定居、买房等过程。刚来休斯顿时的无助和茫然还历历在目,因此她希望以自己的经历与知识,帮助城市新移民在休斯敦找到合适的房产、安居乐业。

 



美国的房地产相关法律法规十分严格规范, 购房程序也比在国内买房复杂得多,房产交易过程中涉及到很多部门和人员,整个流程下来,贷款买房要一个月时间,现金买房最少也要10天。初次在美国购房者大多对这一程序不太了解,今天为读者介绍一下美国买房的程序。

一、明确目标
买房前、或者请房产经纪人前,购房者不妨先想一想自己对房子的基本要求,如位置、面积、卧室数量、学区等。在休斯顿买房的话,可以上Har.com进行初步筛选。若对休斯顿不了解,自己也没时间做功课,可以直接把要求告诉经纪人,由经纪人协助你制定合理的购房目标。同时,购房者还应衡量自己的经济能力,若需要贷款,买房前就可以找一位贷款代理咨询,请他/她为你提供一份Pre-approval Letter,你就清楚自己最后能得到银行多少贷款,进而也清楚自己应该买什么价位的房子了。

二、找一位可靠的房地产经纪人
在美国买房,请一位可靠的房地产经纪人(realtor)是非常必要的,因为经纪人不仅了解当地的房地产现状,而且对房地产交易中的法律法规、程序、手续等非常熟悉,所以,在美国90%以上的房产交易都是通过经纪人来完成的。那么找好了经纪人以后,购房者应该怎么办呢?一般来讲,购房者最好先和经纪人深谈一次,把你详细的购房要求向经纪人讲清楚。同时为了方便经纪人为你找房子,你还应该介绍一下你和你的家庭成员的生活方式、特别的喜好等。另外,你的财务状况、工作情况以及信用情况等也应该向经纪人加以说明。

对于不了解休斯顿,或者不清楚自己该买什么房子的购房者,也可以直接请经纪人向你介绍休斯顿、分析房地产市场的现状,根据你的具体情况,协助你制定购房计划。

总之,通过第一次交谈,不仅可以互相了解对方的个性,而且可以让经纪人尽可能多的了解购房者的需求,也让购房者尽可能多地了解休斯顿及其房地产市场,为今后双方的合作打下良好的基础。

三、看房
确定购房目标后,经纪人会根据这些具体的要求在MLS系统中设一个房屋信息自动发送邮件,如果有符合购房者要求的房子上市,系统会自动向客户发email提醒, 购房者只需打开链接,就可看到介绍。如果发现了自己喜欢的房子,就可以约经纪人看房了。同时,有经验的经纪人也会通过自己的途径搜索MLS系统,如果经纪人发现合适的房子上市,也会通知购房者看房。看房前看房后多和经纪人沟通,告诉经纪人你最喜欢和最不喜欢的地方,从而让经纪人进一步了解你的需求和喜好,有助于经纪人为你找到最满意的房子。

四、递交offer
如果买主对哪栋房子中意,经纪人会通过MLS中的数据,做一个更详细的市场分析(Comparative  Market Analysis, CMA)。就是对近期(6个月以内)出售的同一小区内与这栋房子相似的房子价格进行分析,得出这栋房子目前市场价的范围,这是买主出价的一个重要的参考依据, 经纪人会结合自己的经验,给出建议价,双方讨论后,买主确定出价。然后,由经纪人起草购房合同及相关文件。初次购房者如果对合同中某些条款有疑问,就请经纪人给你解释和说明;如果还不清楚,在签字以前,你也可以寻找律师咨询。

买主和买方经纪人在合同上签字后,经纪人就可以把 合同及相关文件email给卖方经纪人。

五、签定购房合同
如果卖主满意买主出的价,并认可合同中的各种细节问题,就会在买方经纪人起草的合同上签字。但实际交易中这种情况并不多见。实际的情况大多是,要么卖主嫌买主出价太低,要求买主提价;要么卖主同时收到多个买主的出价 (Multiple Offers), 卖主会让各方竞价。另外,对于购房合同的其他一些细节问题,如首付百分之多少、一些费用(如survey, 修房费等)由谁来承担、甚至最后成交的日期的确定等等,也需要买卖双方反复商榷。总之,经过几轮讨价还价,买卖双方才能满意并在合同上签字,同时双方经纪人也都签字以后,购房合同才算正式生效。

从签定购房合同到成交
从买卖双方签订购房合同,到买主正式合法拥有这一房产,还有很多手续需要完成。这段时间内,涉及到的人员不仅有买主、卖主、买卖双方的经纪人,而且还有验房师(inspector)、 测量师(surveyor)、估价师(appraiser)、 贷款专员(mortgage loan officer)、产权公司(title company)的过户公证员(escrow officer)等。甚至,当买主或卖主对某些文件或合同的条款有疑问时,还会咨询律师。


下面就对几个重要环节加以具体介绍:

 

六、房屋检查(home inspection)

虽然双方已签署合同,但此时签订的购房合同是一个单边合同,即买主有权反悔而卖主无权反悔,而这个反悔期就是option period,一般是10天。买主需要向卖主支付option fee,从100到几百美元不等。这段时间内,买主可以任何理由中止合同,并拿回定金。

在这10天的Option Period期间, 买主最重要的事情就是赶紧联系验房师(inspector) 验房。拿到验房报告后,买方经纪人开始就维修事宜与卖方进行交涉。买卖双方逐条协商,有的进行维修,有的折合成维修费,直到双方满意为止。如果最终买卖双 方就维修问题无法达成一致,买主可以中止合同。这也是在Option Period期间中止合同的最主要原因之一。

Option Period结束以后,购房合同自动成为双边合同,即对买卖双方具有同等约束力。


七、交定金(Earnest Money)
定金一般是房产售价的1%,买主可以开个人支票,要在购房合同的生效日(executed date)之后的48小时内送到产权公司,存入第三方托管账户(escrow account) 。如果房子最后成交,会在房款中减掉这部分定金。

八、贷款申请 (Loan Application)
购房合同签订以后,就要开始申请贷款了。购房合同中规定, 在若干时间内(一般是20天左右)买主在无法获得贷款的情况下,可以中止合同并拿回定金。但要记住,假如时间结束以后,买主才获知贷款无法得到银行的批准,买主就有失去定金的危险。因此贷款一定要抓紧!申请贷款是贷款卖房过程中的重头戏,而且也是变数最大的环节,买主提前找好贷款专员、准备好Pre-approval  Letter并准备好申请材料是贷款成功的关键!

这其中的一个重要环节是评估房价(Appraisal),房价的评估是贷款申请的一部分,只有房子达到银行的标准,银行才可能批准贷款。如果房子需要维修的部分是房价的20%以上,银行有权拒绝贷款申请。

九、房屋测量(Survey)
产权公司需要房屋测量结果,以确保产权的明确。理论上讲,房产交易中,既可以用原房主已经有的房屋测量结果,也可以重新进行测量。为避免不必要的纠纷,买主最好自己重新测量一次房子,因为卖主手里的测量结果有的是几年前甚至十几年前的,如果不进行重新测量,从上次测量到此次房产交易期间,有可能发生的变化,买主就不得而知,而这些变化大部分是不利于买主的。

十、买主购买房屋保险(Home insurance),卖主购买房屋保修(Homeowners Warranty)

如果你要申请贷款买房,就必须买房屋保险,这是银行规定的,用于保护房屋火灾、洪水、飓风和地震等损失。买保险时,具体情况买主可以咨询保险公司。房地产经纪人一般会提供至少3个保险公司供买主选择,买主也可以自己找保险公司。卖主一般为买主购买一年的保修,保证在房屋成交后的一年内,水、电及电器的修理。在房子成交后一年内,水、电或者电器发生故障需要维修,买主都可以给保修公司打电话,请他们来修。房地产经纪人也会提供至少3家保修公司,但买主也可以自己找。

十一、最终验房(Re-inspection)与成交(Closing)

从成交日期前5天到成交前几小时都可以。最终验房的目的是,检验卖主答应修理的地方的维修效果如何。一般经纪人会和买主一起把所有项目过一遍,也可以请原验房师再重新检查一遍。最终验房十分重要,因为不是所有卖主都会遵守合同的约定;如果买主对任何维修的效果不满意,在成交以前,还可以要求卖方维修和讨价还价,成交以后再发现问题,让卖方维修就比较困难了。

 

成交日这天,买卖双方通过各自的经纪人约好时间到产权公司交付房款并签字,就可以交房。买主需要携带个人证件(包括驾照、绿卡、护照等),合同上显示的所有买主都要签字,任何一个人如果不能到场,都需要提前委托一个委托人(Power of attorney, POA);支付首付和closing cost的Good funds,可以是Cashier’s Check, Money Order或者Wire Transfer的收据,但不能是个人支票。

在美国购房,尽管涉及的法律法规很多,但是所有规定都十分细致、清晰、明确,可操作性强; 尽管涉及到的部门和人员众多,但购房者不必独自面对任何一个部门或人员,所有步骤都可以由经纪人来协调。整个买卖过程,大多时候买主卖主都不会见面的,即使在交房那天,也常常是分别签字。甚至购房者人在国内,不必来休斯顿,就可以“遥控”整个投资购房全过程。让人不禁感慨美国房地产制度的完善和投资环境的宽松。在今后的专栏文章中,我还会就大家共同感兴趣的话题进一步讨论,请继续关注!

 

若欲了解休斯顿更多的购房信息,请直接联络孟洁如(Jenny Meng):
手机:832-474-9186
微信:jennymeng11

微博:美国休斯顿房产Jenny
Email: mengrealty@hotmail.com