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房屋评估值上涨后德州业主如何向政府申诉减税?
作者 : 卿梅 / 魅力Houston网录入时间 : 2015-4-15字体 :

 

德州房价便宜,但相应的房产税高。根据WalletHub网站最新调查,德州房产税全美第五高! 德州人每年平均支付$3,327房产税,比全美的平均值$2,089高出了$1,238!其他几个比德州更惨的州为威斯康辛州Wisconsin ($3,398)、新罕布什尔州($3,649)、伊利诺伊州 ($3,939) 和新泽西州($3,971)。人均房产税最低的州为夏威夷,幸福的$482。所以有句话这样说,“Everything is bigger in Texas —including taxes”。

房价涨,房产税跟着涨。如果你家的房子在今年的政府评估中又涨价了,怎样与政府斗智斗勇,把这笔钱省下来呐?


文 / 卿梅(Shirley Qing)

 

经济好,房价涨、地产税也涨。这个矛盾的心情就像,你工资涨了,收入税就要涨,那你究竟还希不希望工资涨呢?

在我们无法控制外部环境的今天,要想省税,就得跟政府斗智斗勇。在美国、在中国,无一例外。

 

选择了居住区= 选择了税率

 

在我们采取行动之前先了解一下房产税是如何制定的。想必你已经知道,住在德州的好处之一是没有州税。但正因为没有州内的收入所得税,所以德州的市政建设、低收入保障等等福利就要靠房地产税来维系了。

德州大部分房产税都是由学区税、郡县税、城市税等等组成。新区一般还有MUD TAX等附加税。所有的税加起来就是一个总的税率。房地产税是房子的估价值和税率相乘的结果。当我们选定了所在的居住区,税率也就固定下来了。税率是没有办法通过抗争来减少的。要想省税就需要把房屋评估价(appraisal)省下来。那么我们所谓的房屋评估价又是如何得来的呢?

 

评估报告每年春天寄达


我们这里所说的房屋评估是指郡县房管所指定的评估师每年1到4月完成对房屋的评估,4月到5月送出最后的评估报告给屋主。评估师对你的房屋进行评估的时候事先都不会告知屋主。如果敲门的时候屋主不在,他们就只会根据周围房屋的情况及你申报房屋的改建翻修情况来定的。评估师一般都是固定评估一个区域的。他们扫街完毕后,会结合房管所的数据库里调用Master System的数据,给出一个最后的评估价。评估价有两个数据,一个是市场价值,一个是评估价值。市场价值是完全依照市场的买卖来定的。如果你购买的不是新房,评估价值每年的增幅不能超过10%。房地产税是评估价值乘以税率的结果。

久居休斯顿的老居民都知道,这几年市场价值是10%-30%的增长,而评估价值是年年涨停板。对于如此火热的情况我们如何去申诉减税呢?请大家谨记以下几个流程:
 

1、不要错过申诉的截止时间

 

屋主一般收到房价评估报告的时间是每年的四五月份。申诉的截止时间是5月31日或者收到报告后的30天内,依照最晚的日期确定。

申诉可以在网上填写表格,填写自己评定的房屋评估值以及上传申诉相关材料。如果网上申诉被接受,则不需要再做任何的事情。如果网上申诉被拒了,你可以继续要求面谈进行申诉。房管所会告知你一个和房管所评估师面谈的时间。

面谈时间一般为15分钟左右。如果面谈的结果仍然不满意,你可以申请一个正式听审。由ARB(Appraisal Review Board) 房价评估审议团来裁定。你和评估师(这个评估师和以前的不是同一个人)各自阐述自己的理由和预估价格,房价评估审议团最后仲裁一个价格给你。如果仲裁的价格你仍然觉得不公平,那你就需要向当地的法庭提出申诉,走入最终的终极裁决过程。

根据本人多年房产代理的经验,网上申诉一般不批,与评估师约谈多少能降下一点。和陪审团较量是一个斗智斗勇比较痛苦的过程,一般他们都是和评估师一伙的。除非你材料准备的特别强大,一般给的价钱比和评估师单独约谈的时候还要高。而此时你已经没有机会在要回到以前的低价格了。很少有人还有耐心和精力去做终极谈判。
 

2、申诉人必须是屋主本人

 

去做房产税申诉的人必须是屋主本人(共同拥有的房产,一个人去就可以了)或者是屋主指定的代理人。代理人帮助减税一般是不收费用的。如果减税成功一般会提取节省下来税金的一半做为费用。申诉失败,就是白忙了。一般代理人都很有经验,他们会去收集各种信息数据,并且代表你去洽谈。有的代理人和房管所评估师颇为熟识,也有利于申诉。当然,并非找代理人申诉就一定会成功,所以很多时候屋主也会选择自己去申诉。
 

3、仔细搜集证据作为申诉材料

 

前几年市场不好的时候,大家只需要找自己的房产代理查询一下上一年的房产成交就能找到不少低于自己评估值的房子。但是近来经济好转,新近买卖的房子都远远高出了评估值。在这种情况下,如何去申诉呢。

首先,我们需要在郡县所在的房屋评估网上查找附近同类的房子的信息。如果发现相似的房子评估值比较低,那这个房子就可以做为证据之一。 哈里斯郡房屋的评估网站是 Harris County Appraisal District (http://www.hcad.org) ,FORT BEND County 的是http://fbcad.org。以次类推。

其次,你需要拍摄一些自家房子的照片做为证据。如果房子屋顶比较旧、栅栏有破损、地板有变色、墙上有裂痕等等等等,都可以做为证据。但是一定要记住照片上需要有Time Stamp还要有你门牌号码的照片,证明这些照片是新近拍摄的。如果,你有过维修的估价,但是最终没有维修,这点也是很重要的证据。

最后,在郡县所在的评估网站上会有评估师对你房产估价时用来做对比的房子。仔细审核那些房子的资料包括历史成交记录,甚至可以去现场拍摄一些对自己有利的照片。
 

4、约谈要有备而来

 

约谈会其实也很重要。虽然我们都知道真正的约谈时间都会比预约的晚,但是约谈的当天还是提前到达为好。建议衣着简约庄重,Business Causal为宜。准备的材料、照片打印出来放在文件夹里,一定要有当年申请美国签证面签的劲头。

约谈时要做到简明扼要、自信满满,让对方感觉是有备而来。当然了,很重要的一点是不要忘记不经意的夸奖一下评估师办公桌上孙女的照片很cute,评估师今天的发型很酷,西装很有型,裙子很拉风等等。

会谈结束后,无论结果是否满意,一份感谢,一个微笑是必须的。不要忘记和评估师的约谈可是年年都会有哦。

 


 

终极疑问:评估值下降,是否影响以后卖房?

 

申诉成功,可喜可贺。不过您一定还有一个疑问:房子的评估值降下去了,会不会影响以后卖房的价值呢?

答案是:不会!

因为我们本身房屋的评估值就有市场价格和评估价格两个。通常我们报税的时候做的评估都会用过去一到三年的数据来估计,而真正要把房子放到市场上卖的时候,房产经纪人给的评估价是根据最近3-6个月的成交价估价的。但如果你打算很快卖房,就无需大费周折的去申诉了。

如想咨询房产方面的问题,欢迎直接联络本文作者、休斯顿房产经纪人卿梅(Shirley Qing):
shirley@qqrealty.com
832-289-4008
微信号:shirleymeiqing

 


 

附录:美国50个州的房产税率比较,来自WalletHub网站

 

 

 

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